Det kan være en jungle at finde rundt i reglerne, når man skal forlade sin lejebolig. Mange lejere oplever usikkerhed omkring, hvor meget de egentlig skal betale, og i hvilken stand boligen skal afleveres. Mens praktiske gøremål som rengøring og flyttekasser er én ting, er de juridiske krav til istandsættelse ved fraflytning noget helt andet. I dette blogindlæg gennemgår vi de vigtigste regler omkring, hvad din udlejer rent faktisk kan tillade sig at kræve, så du kender dine rettigheder.
Forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse
Et af de punkter, der skaber størst forvirring, er kravene til boligens stand ved aflevering. Tidligere var det meget almindeligt, at udlejere krævede “nyistandsættelse”. Dette betød, at lejemålet skulle fremstå fuldstændig som nyt, uanset hvor længe man havde boet der. Vægge skulle males, gulve skulle slibes og lakeres, og alt skulle fremstå ubrugt.
Hvad gælder for din kontrakt?
Reglerne blev ændret markant med den nye lejelov, der trådte i kraft den 1. juli 2015. Hvis din lejekontrakt er indgået efter denne dato, kan udlejer som udgangspunkt ikke kræve nyistandsættelse. Udlejer kan i stedet kun kræve det, der kaldes “normalistandsættelse”. Det er en væsentlig besparelse for lejer, da omfanget af arbejdet ofte er betydeligt mindre.
Kravet om nyistandsættelse er afskaffet
Ved normalistandsættelse skal der kun udføres arbejde, hvis det er nødvendigt. Det betyder typisk maling af vægge, lofter og træværk. Slibning af gulve kan kun kræves, hvis de trænger til det, og ikke per automatik. Er kontrakten indgået før 1. juli 2015, kan kravet om nyistandsættelse dog stadig være gældende, hvis det fremgår tydeligt af aftalen.
Reglerne for indvendig vedligeholdelse
For at forstå, hvad udlejer kan kræve, skal man kende til begrebet “indvendig vedligeholdelse”. Det er nemlig vedligeholdelsespligten, der afgør, hvem der skal betale for malerarbejde og lignende. I de fleste private lejemål pålægges den indvendige vedligeholdelsespligt lejeren. Det vil fremgå af lejekontraktens § 8, om det er lejer eller udlejer, der har ansvaret.
Hvem har vedligeholdelsespligten?
Hvis du som lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt, skal du sørge for, at boligen løbende bliver holdt ved lige. Det indebærer typisk maling, hvidtning og tapetsering. Ved fraflytning skal boligen afleveres i en stand, hvor denne vedligeholdelse er overholdt. Har udlejer pligten (ofte via en B-ordning), betaler man løbende til en konto, og man skal derfor sjældent male ved udflytning, medmindre man har misligholdt boligen.
Hvad dækker begrebet over?
Det er vigtigt at skelne mellem indvendig og udvendig vedligeholdelse. Udlejer har stort set altid ansvaret for den udvendige del samt faste installationer. Når man taler om lejerens forpligtelser vedrørende indvendig klargøring af boligen, omfatter det typisk:
- Maling af vægge og lofter
- Maling eller lakering af træværk og gulve
- Tapetsering
- Behandling af gulve (hvis dette er specificeret)
Almindeligt slid kontra misligholdelse
En af de vigtigste distinktioner i lejeloven er forskellen på almindeligt slid og ælde over for misligholdelse. Udlejer kan aldrig kræve, at lejer betaler for almindeligt slid og ælde. Det er forventeligt, at en bolig bliver brugt, og at det sætter sine spor over tid. Jo længere tid man har boet i lejligheden, desto mere slid må der forventes.
Hvad betragtes som almindeligt slid?
Små ridser i gulvet, falmet maling eller almindelige brugsspor på køkkenlåger hører under almindeligt slid. Dette dækkes af huslejen og er ikke noget, der skal udbedres for lejers regning ved opsigelse af lejemålet. Det beskytter lejer mod at skulle betale for, at boligen blot er blevet brugt til beboelse. Udlejer kan altså ikke forlange, at boligen skal se ubrugt ud, hvis der blot er tale om tidens tand.
Hvornår er der tale om misligholdelse?
Misligholdelse er derimod, når skaderne overstiger det almindelige brug. Det kan være store hakker i gulvet, ødelagte dørkarme, rygning i en ikke-ryger bolig eller skader forårsaget af husdyr. Her er lejer erstatningsansvarlig, og udlejer kan kræve udbedring for lejers regning. Dette gælder uanset vedligeholdelsespligten, da misligholdelse altid falder uden for normal vedligeholdelse.
Fraflytningssynet og den endelige opgørelse
Selve processen omkring fraflytningen kulminerer ved flyttesynet. Hvis udlejer udlejer mere end én beboelseslejlighed, er det lovpligtigt at afholde et fraflytningssyn. Her gennemgås boligen rum for rum for at vurdere dens stand. Det er her, det fastlægges, hvilket arbejde der skal udføres.
Gennemgang af lejemålet
Under synet udarbejdes en fraflytningsrapport. I rapporten skal det specifikt fremgå, hvilke dele af boligen der skal istandsættes. Som lejer er det vigtigt, at man får en kopi af denne rapport, og man bør kun underskrive den, hvis man er enig. Er man uenig, kan man stadig modtage rapporten, men man skal gøre opmærksom på sin uenighed skriftligt.
Frister du skal være opmærksom på
Udlejer skal fremsætte sine krav om istandsættelse senest 2 uger efter flyttesynet (eller nøgleaflevering ved mindre udlejere). Overholdes denne frist ikke, mister udlejer som udgangspunkt retten til at kræve betaling for skaderne, medmindre der er tale om skjulte fejl. Det er derfor afgørende at holde øje med datoerne og sikre sig, at de formelle krav overholdes. En korrekt gennemgang og rapport sikrer klarhed for begge parter.
Få professionel hjælp til istandsættelsen
Hos Netto Entreprise har vi stor erfaring med at hjælpe både private og erhverv, når boligen skal gøres klar til aflevering. Vi kender kravene til punkt og prikke og ved præcis, hvad der skal til for at sikre en godkendelse ved flyttesynet, så du undgår unødvendige tvister.
Vi leverer håndværk af høj kvalitet og sørger for, at alt fra malerarbejde til gulvbehandling står skarpt. Har du brug for et uforpligtende tilbud på opgaven, kan du kontakte os på telefon 20 75 00 44 eller sende en email til info@netto-entreprise.dk.
